Mới đây, tại TP.HCM, Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam đã tổ chức Tọa đàm khoa học với chủ đề “Pháp luật trong hoạt động tài chính về nhượng, góp vốn, đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam”, các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện doanh nghiệp đã cùng phân tích những điểm nghẽn về pháp lý, tài chính trong hoạt động chuyển nhượng dự án, góp vốn đầu tư và M&A bất động sản, đồng thời đề xuất nhiều giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn cho thị trường.
Cần hoàn thiện thể chế để thị trường phát triển lành mạnh
Phát biểu khai mạc tọa đàm, ông Trần Sơn Vũ, Chủ tịch Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ sau giai đoạn nhiều biến động.
Ông Trần Sơn Vũ, Chủ tịch Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam
Theo ông, việc hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án, góp vốn và huy động vốn không chỉ giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn mà còn góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, an toàn và bền vững hơn.
“Thị trường cần một hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ để bảo đảm quyền lợi chính đáng của Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai trong giai đoạn phát triển mới”, ông Vũ nhấn mạnh.
Tại tọa đàm, ông Trần Tuấn Hải, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội, đã trình bày báo cáo tổng quan về tình hình đầu tư, chuyển nhượng dự án bất động sản và những xu hướng nổi bật của thị trường thời gian gần đây.
Ông Trần Tuấn Hải, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội
Theo ông Hải, mặc dù hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đã có nhiều thay đổi tích cực với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023, song thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng dự án và xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Nút thắt lớn nhất là tính đồng bộ của hệ thống pháp luật
Theo ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay cả hệ thống chính trị rất quyết tâm trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Tuy nhiên, quy định dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Bởi, để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Đến khi bắt tay vào triển khai, nhiều chủ đầu tư đã không còn tiền khi luật yêu cầu muốn được vay vốn, dự án phải có sổ hồng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án theo kiểu bán lúa non.
Tuy nhiên, khi chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Khi đó “ruột” của doanh nghiệp đã thay đổi, ông chủ mới thực chất là người mua dự án. Cách lách luật này không sai vì luật không cấm chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng cũng sẽ gặp một số rủi ro về sau.
Trình bày tham luận về hoạt động tài chính trong nhượng, góp vốn và đầu tư dự án bất động sản, TS. Bùi Đặng Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, đánh giá cao những bước tiến trong quá trình hoàn thiện thể chế thời gian qua.
TS. Bùi Đặng Dũng Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội khóa VIII-IX
Theo TS. Bùi Đặng Dũng, các quy định mới đã góp phần minh bạch hóa hoạt động chuyển nhượng dự án, tạo cơ sở pháp lý cho việc tái cơ cấu thị trường và thu hút các nguồn vốn đầu tư trong nước cũng như quốc tế.
Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng tình trạng chồng chéo giữa các quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn là điểm nghẽn lớn.
“Nhiều dự án dù có nhu cầu chuyển nhượng hoặc tái cơ cấu nhưng vẫn bị kéo dài thời gian xử lý thủ tục do sự khác biệt trong cách áp dụng pháp luật giữa các cơ quan có thẩm quyền”, TS. Bùi Đặng Dũng nhận định.
Ông cho rằng cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật theo hướng đồng bộ, thống nhất, đồng thời nghiên cứu cơ chế linh hoạt hơn trong việc xử lý các nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp để tạo điều kiện cho các dự án được tiếp tục triển khai.
Dòng vốn đang định giá sự an toàn pháp lý
Một trong những tham luận thu hút nhiều sự quan tâm tại tọa đàm là chuyên đề “Chuyển nhượng dự án, M&A bất động sản và khả năng tiên liệu của thị trường Việt Nam” do Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, trình bày.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào một “luật chơi mới”, trong đó yếu tố pháp lý trở thành tiêu chí hàng đầu quyết định khả năng thu hút vốn đầu tư.
“Nếu trước đây dự án được định giá chủ yếu dựa trên vị trí, quy mô hoặc kỳ vọng tăng giá thì hiện nay nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến tính an toàn pháp lý và khả năng tồn tại lâu dài của quyền tài sản”, ông Tú phân tích.
Theo vị luật sư, các nhà đầu tư hiện không chỉ xem xét giá trị thương mại của dự án mà còn đánh giá kỹ nguồn gốc đất đai, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, nguy cơ phát sinh tranh chấp và khả năng bị rà soát trong tương lai.
Ông cho rằng pháp lý không còn là một thủ tục hành chính đơn thuần mà đã trở thành một phần của chính tài sản bất động sản.
“Dòng vốn hiện nay không chỉ định giá đất mà đang định giá khả năng được bảo vệ của quyền tài sản”, Luật sư Trương Anh Tú nhận định.
Luật sư Trương Anh Tú Chủ tịch TAT Law firm
M&A bất động sản không còn đơn thuần là chuyển giao tài sản
Theo các chuyên gia tham dự tọa đàm, xu hướng M&A bất động sản trong giai đoạn hiện nay cũng đang thay đổi mạnh mẽ.
Thay vì thực hiện các giao dịch mua bán đơn giản như trước đây, nhiều nhà đầu tư lựa chọn hình thức góp vốn, liên doanh hoặc mua cổ phần chi phối trong doanh nghiệp dự án nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý.
TS Hồ Trung Phước Nguyên Trưởng Ban Tuyên giáo Tỉnh ủy Bình Thuận
Các chuyên gia cho rằng khi tiếp nhận một dự án, nhà đầu tư đồng thời phải tiếp nhận toàn bộ lịch sử pháp lý liên quan, bao gồm nguồn gốc đất đai, nghĩa vụ tài chính, các điều chỉnh quy hoạch, quan hệ tín dụng với ngân hàng và những cam kết đã ký với khách hàng.
Do đó, hoạt động thẩm định pháp lý hiện nay không chỉ dừng lại ở việc kiểm tra hồ sơ hiện hữu mà còn phải đánh giá khả năng phát sinh rủi ro trong tương lai.
TS Hồ Minh Sơn – Phó Chủ tịch; Tổng thư ký hiệp hội
Nhiều ý kiến tại tọa đàm cho rằng khả năng tiên liệu pháp lý sẽ trở thành yếu tố quyết định đối với các thương vụ M&A bất động sản trong những năm tới.
Đề xuất nhiều giải pháp khơi thông nguồn vốn
Tại phiên thảo luận, các đại biểu cũng đề xuất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Trong đó, đáng chú ý là kiến nghị xây dựng cơ chế tài khoản phong tỏa hoặc bảo lãnh trung gian để cho phép bên nhận chuyển nhượng dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư cũ trong một số trường hợp cụ thể.
Ông Trịnh Minh Ánh Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo liên ngành Hội nhập quốc tế về kinh tế
Các chuyên gia cũng đề xuất sớm hoàn thiện hành lang pháp lý cho các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), đa dạng hóa các kênh huy động vốn ngoài tín dụng ngân hàng, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hướng liên thông và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Kết luận tọa đàm, các đại biểu thống nhất cho rằng việc hoàn thiện thể chế pháp luật, bảo đảm tính minh bạch và ổn định của quyền tài sản sẽ là điều kiện tiên quyết để khơi thông dòng vốn, nâng cao niềm tin của nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn mới.
Trong bối cảnh thị trường đang bước vào chu kỳ tái cơ cấu sâu rộng, pháp lý không chỉ là công cụ quản lý nhà nước mà đang trở thành nền tảng bảo đảm cho sự vận hành an toàn và hiệu quả của toàn bộ hệ sinh thái bất động sản./.
Thế Hiệp
